2个月前，一则“深超总房子卖沙井价”的消息在业内炸开了锅。
不仅房价从10万打骨折到5万，开发商还接连启动了3个点的高佣金转介，一顿操作可谓猛如虎。
结果，辛苦吆喝了2个月，房子似乎只卖出了1/10，怎一个惨字了得！
这个凭一己之力把深超总房价拉下神坛的项目，究竟藏着什么样的大bug呢？今天我们一起详聊一下。
10万/㎡→5万+/㎡
超总壹号深陷销售困境
今年5月，一则“超总壹号单价约5字头起”在行业引起不小的关注，市场有传“沙井价”就可以买进深超总了。
图|5月宣传海报
图|源于朋友圈
超总壹号即为神州数码大厦西塔商办类公寓“马甲”，项目主推建面约120/130/150/260/270/280㎡产品，房源位于5-10层、13-17层。去年入市之际，项目售价还在10万/㎡左右，到今年5月直接降价促销，折扣猛打5折。
大促快三个月，超总壹号的低价策略并没有带来多大的转机。@搜狐焦点深圳 咨询现场工作人员获悉，“现在除了120㎡的户型卖的差不多了，其他房源都有楼层可选”。而项目推出约120套房源，可以看出项目的去化情况并不太好。
超总壹号的销售困境，或许是在意料之中：
1、商办类公寓客群有限。这类产品有一定的灵活性，可以用来商务办公、商务接待，也可以用来居住。但产品起步面积较大，总价偏高，面向的客户群体较窄；
2、用于居住，舒适度欠缺。一般办公改公寓出售都想突出产品的居住功能，但又不能不面对这类产品的硬伤，如超总壹号7梯11户的格局、使用率仅有65%左右、商水商电、商用物业费（15.8元/㎡/月）...相对来说，用于居住舒适度会有所欠缺，除去不俗的购入总价外，后期的持有成本颇高；
3、用于投资，毫无竞争力。如果购入这类商办公寓出租当包租公/婆，注意深超总片区还在大建写字楼，用作办公用途并不稀缺；用作住宅用途租赁，未来或不敌周边的纯粹居住小区，如项目旁边的中海住宅小区有一栋自持租赁住宅、北侧调出一宗新宅地、片区内还有多个已建成小区。
可做对比的，2024年同在深超总片区的新房住宅小区入市，带装修14万+/㎡的千万级豪宅，入市不到1年，就已经进入清盘阶段。
神州数码跨界做地产并不成功，甚至还被这个板块拖累。
2024年，神州数码实现营业收入1281.66亿元，同比增长7.14%，实现归母净利润7.53亿元，同比减少35.77%。而这里面，如果扣除深圳市神州数码国际创新中心（即IIC超总壹号项目）负向影响，其净利润13.05亿元，是保持正向增长的。
今年，神州换了马甲——超总壹号，或是想效仿深圳湾壹号？
显然市场还是清醒的。
大跌66%
这些商办公寓也亏麻了
不可否认，商办公寓在售价方面往往具有一定的吸引力。但购买后的持有、交易成本却远比住宅要高，加上产品自带的格局硬伤，让不少买家望而生畏。
在楼市鼎胜时期，这类商办公寓都不曾出圈，如今市场下行了，大部分产品价格也严重跳水。
除了前面提到的超总壹号，还有不少核心版块的商办公寓同样面临价格缩水的窘境。
像南山蛇口版块的华侨城新玺，2021年开盘均价13.9万/㎡，头排海景商办公寓最高更是卖到了近20万/㎡。
而在今年2月份，项目推出了数套工抵房，有房源总价从5100万，折到3100万，相当于打个6折抛售。据悉，目前项目也还有不少房源在打折促销。
还有太子湾片区的太子湾108府，听名字像是大平层住宅，实质也是商办公寓。据悉，项目备案价格区间为6.9万-11.8万/㎡，目前折后仅5字头起；
宝中的华侨城宝辰，2022年备案均价约8.6万/㎡，目前市场售价4.3万/㎡起，跌了近30%；
西丽的金众麒麟府，此前一套293平的4房原价超2900万，开发商一口价999万，单价从10万到3.4万/㎡，跌了至少66%；
还有福田的岁宝壹品52-519㎡商办公寓，原价8.98万/㎡，后因开发商暴雷，国企接手以4.2万/㎡起清仓；
类似的例子还比比皆是，每一套房的背后，也都写满了开发商和买家的血泪史。
当然，也有价格坚挺的商办产品，但深圳的“壹号”神话却难以复制，所以说选择往往更加重要。
未来商办公寓会如何发展？
商办公寓，实质就是商办产品伪装成的“公寓”，本质上还是办公。因此各大机构在统计的时候，这类产品大抵是会归结到办公一类。
前面我们提到，市场越难，商办产品就更难，这也是有数据佐证的。
据深圳中原研究中心统计，今年上半年一手办公共成交111套房源，同比下降66.3%，环比下降72.6%，上半年一手办公成交量为近十年最低。
从成交结构上来看，200㎡以上面积段的是成交主力，占比33.3%；其次是40-70㎡，占比24.8%，也就是刚需和改善类产品并驾齐驱。
值得一提的是，40㎡以下的小面积段办公成交大幅下跌，今年上半年中占比直接降至0.0%。
价格方面，300-1000万成交区间价占了近88%，而总价＞1000万，以及≤300万的房源，占比仅10%左右。
从上半年的成交数据窥探，未来商办类商品的去化压力或会进一步加剧，成交面积段两极分化会越加明显，但价格或因去化承压而进一步下滑。返回搜狐焦点首页，查看更多
